После подписания ипотечного договора и покупки квартиры, эта недвижимость находится в залоге у кредитора до окончательного расчета по ипотеке. Кредитная сделка ограничивает некоторые операции с квартирой. Продажа ипотечной квартиры возможна в некоторых случаях, о которых расскажем более подробно.
Когда допускается продажа квартиры в ипотеке
Случаи продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, редкие и не таят в себе финансовую выгоду, так как продать будет дороже, чем купить.
Перед началом планирования сделки по продаже, нужно обратиться в банк для определения возможности досрочного погашения ипотеки и снятия обременения (ограничений на жилье). После получения одобрения от банка, выбирается способ реализации квартиры. Их всего четыре.
- Досрочное погашение ипотечного кредитования (при незначительном остатке и наличии свободных средств).
- Продажа, при которой закрывается кредит в ходе процедуры.
- Продажа жилья с кредитным долгом.
- Реализация имущества банком.
Самый простой и экономный вариант – досрочное погашение ипотеки с последующей перепродажей без ограничений со стороны банка. Если не хватает денег, можно попросить потребительский кредит.
Компания Атлант готова помочь с оформлением кредитования, а также в вопросах реализации ипотечного жилья. После продажи квартиры без обременения сразу можно будет закрыть оба кредита, не особо переплачивая.
Закрытие ипотеки в ходе сделки
При выборе любого из вариантов кроме первого банк будет выступать третьей стороной, ведущей сделку до конца. У покупателя должна быть на руках вся сумма для приобретения жилья. А сам процесс состоит из следующих этапов:
- Написание собственником (должником) в банк заявления, где будет выражено желание выставить ипотечную квартиру на продажу, а также просьба банку дать на это согласие.
- Поиск покупателя и извещение его о том, каким образом продается недвижимость.
- Связь покупателя с банком, выдавшим ипотеку, чтобы перевести на счет кредитора необходимую сумму для погашения. В документах эти деньги будут числиться как аванс, если сумма меньше чем стоимость жилья.
- Переход остаток денег от продажи продавцу.
- Погашение ипотеки, с последующим снятием обременения.
- Проведение продажи обычным путем: через заключение договора купли-продажи.
Для покупателя этот вид сделки более безопасный и привлекательный, так как стоимость квартиры обычно меньше, а участие банка гарантирует надежность процедуры.
Продажа с ипотекой
Если найден покупатель, готовый приобрести жилье, находящееся в ипотеке, ему можно передать остаток кредитного долга. Кредит переоформляется следующим образом: закрывается для одного клиента, чтобы перейти другому.
Этапы сделки в этом случае:
- Поиск покупателя, готового взять займ у той же кредитной организации.
- Извещение банка о намерении уступки задолженности.
- Проверка банком претендента на ипотеку.
- После получения одобрения от кредитора заключается договор цессии, при котором переуступаются права. Может быть предложен кредитный договор на новых условиях.
- Подписание договора купли-продажи.
- Передача прав собственности новому владельцу. Этим занимается банк.
Банк имеет право отказать в продаже недвижимости, если новый покупатель не подойдет по критериям: платежеспособность, кредитная история, наличие кредитных обязательств, а также другие условия.
Реализация имущества банком – плохой вариант, так как является необходимой мерой банка. Если у должника нет денег для дальнейшего выполнения договорных условий, банк занимается поиском покупателей и продажей квартиры.
Продажа ипотечной квартиры – невыгодный вариант в большинстве случаев. Даже увеличение рыночной стоимости не сможет полностью окупить расходов и потерь. Не стоит забывать и о налоге НДФЛ, который ложится на плечи продавца, как и все сопутствующие расходы в процессе сделки.
